Demografická struktura evropské populace se v posledních dekádách zásadně proměňuje a Česká republika není výjimkou. Kombinace prodlužující se délky života a nízké porodnosti vede k tomu, že budou výrazně růst počty obyvatel starších 65 let. Pro realitní trh představuje tento fakt výzvu, ale i zajímavou investiční příležitost.
Počet obyvatel starších 65 let bude v následujících dekádách napříč Evropou výrazně růst a spolu s ním i počet seniorských domácností.
Tento trend vytváří dlouhodobě stabilní a předvídatelnou poptávku. Na rozdíl od kancelářských nebo retailových nemovitostí, které jsou navázané na ekonomický cyklus, segment „senior housingu“ těží z demografie, která je v tomto případě předvídatelná a nevyhnutelná.
V rámci Evropy tak například Španělsko, které patří mezi země s nejvyšší průměrnou délkou života s 84 lety, čeká podle prognóz v dalších třicet letech růst populace ve věku 64 až 84 let z 8,6 mil. na 13 mil. lidí, což je nárůst o 51 %.
Nejde přitom jen o samotné Španěly, ale díky výbornému podnebí do země na jihu Evropy na stáří odchází desetitisíce Britů či Němců v důchodovém věku. Podle zprávy společnosti CBRE nabízí právě tamní trh unikátní strategickou příležitost v oblasti realizace bydlení pro potřeby této stále početnější generace seniorů, kteří jsou aktivnější, ale i náročnější na komfort. Podobný vývoj však čeká většinu Evropy.
Na rozdíl od tradičních stereotypů se lidé starší 65 let dnes vyznačují aktivním přístupem, lepším zdravotním stavem než generace před nimi, silnějším ekonomickým zázemím, a tím pádem i možnostmi. Výsledkem je strukturální změna v dlouhodobé poptávce po novém typu bydlení.
Výrazná změna v očekáváních
Zatímco v minulosti bylo stáří spojeno s institucionální péčí v domovech důchodců, dnešní senioři mají odlišná očekávání, a to mění i samotný produkt. Moderní bydlení pro seniory proto kombinuje hezké bydlení, služby i komunitní život.
Developeři kladou důraz na menší byty s většími sdílenými prostory a zajištění správného mixu funkcí (bezbariérové jednotky, sdílené prostory, zdravotní a pečovatelské služby).
Celý segment „senior housingu“ stojí vlastně na pomezí rezidenčního bydlení, služeb z hotelnictví a zdravotnické péče. Hodnota projektu tak není dána pouze nájemným nebo prodejní cenou jednotek, ale stále více i kvalitou a rozsahem služeb. Projekty se nekoncipují jako „domovy pro seniory“, ale spíše jako lifestylové projekty určené pro starší generaci. Důležitou součástí je také integrace do městských částí, aby lidé nebydleli v izolovaných projektech na okrajích velkých měst.
Výhodou tohoto segmentu je vysoká obsazenost, a tím pádem nízká fluktuace klientů, což přináší stabilní „cash-flow“ z nájmů. Mezi důležité faktory patří kvalita služeb a personálu či reputace zařízení, což má přímý dopad na obsazenost a tím i na výnos. V porovnání s tradičním rezidenčním trhem nabízí obvykle vyšší výnos. U „senior housingu“ se typicky pohybuje mezi 5,5 % a 7 %, v závislosti na míře poskytovaných služeb, přičemž specializovaná zařízení, například pro klienty s Alzheimerovou chorobou, mohou dosahovat i výrazně vyšších hodnot.
Existuje přitom několik investičních modelů. Investor například vlastní nemovitost, ale zároveň se podílí na provozu a poskytování doplňkových služeb, jako je stravování, péče nebo wellness. To přináší vyšší potenciální výnos, ale také vyšší nároky na řízení a provoz, zejména na personál, který tvoří největší nákladovou položku. Právě proto je častou praxí partnerství mezi developery a specializovanými operátory, kteří mají know-how v oblasti péče a služeb. Developer může také prodat jednotlivé jednotky koncovým klientům, ale zároveň si ponechá dlouhodobý příjem ze servisních poplatků nebo podíl na budoucích transakcích. V Německu je běžný model dlouhodobého pronájmu operátorovi, který nese provozní riziko, zatímco investor inkasuje stabilní nájem.
Česko čeká boom seniorů, kapacity nestačí
Česko čeká podobný osud jako většinu Evropy, navíc ještě umocněný odchodem do důchodu populačně silných ročníků sedmdesátých let minulého století. Porodnost v loňském roce dosáhla 77,6 tis.
dětí, což je nejnižší počet od roku 1785. Zatímco loni činil podíl seniorů v Česku asi 20 % populace, už v roce 2050 to bude více než jedna třetina obyvatel ČR a oproti dnešní situaci bude lidí v důchodovém věku za pouhých dvacet let o milion více, což je obrovské číslo na zemi s necelými jedenácti miliony obyvatel.
Tyto ročníky budou podle expertů řešit jiné priority z hlediska pohodlí, bezpečí či možnosti mít nablízku potřebné služby a budou mít tendence stěhovat se do míst s lepšími sociálními a zdravotními službami. Už v dnešní době se vyšší počet seniorů promítá do dlouhých čekacích dob v domech s pečovatelskými službami.
Problém je přitom nejen s lůžky, ale také s nedostatkem kvalifikovaného personálu, což situaci nepomáhá.
Zatímco historicky zajišťovaly kapacity domovů pro seniory obce a stát, v posledních letech vlivem situace do hry vstupují častěji soukromí investoři, kteří potřebné kapacity ve vyšší kvalitě stavějí v rámci nových projektů kombinujících bydlení se službami podle potřeb, od aktivních seniorů až po ty, kteří potřebují určitou míru péče.
Stavbou domů pro seniory se na českém trhu primárně zabývá Penta Real Estate se sesterskou společností Penta Hospitals, která pod značkou Senevida provozuje čtyřiapadesát zařízení s více než šesti tisíci čtyřmi sty lůžky. Trochu jiný model představuje spolupráce investorů a provozovatelů. Právě na tu vsadila Česká asociace pojišťoven se společností Senlife. Výsledkem jsou investice v Chodové Plané a Tmani u Berouna, třetím bude zrekonstruovaný objekt v Dolních Břežanech. Do deseti let chce ČAP vytvořit síť dvaceti domovů pro seniory po celém Česku s celkovou kapacitou dva a půl tisíce lůžek.
Dalším projektem je senior rezidence Klamovka, což je projekt blízko centra Prahy v blízkosti linek metra i tramvají. Jiný model zapojení soukromého kapitálu využívá například fond ESG SeniorCARE. Ten nabízí prostřednictvím zařízení SeniorGarden investorům cílený roční výnos ve výši 9,5 %.
Společnost aktuálně provozuje pět zařízení a dalších dvanáct se připravuje. Letos v lednu byla zahájena stavba seniorského longevity centra v Jesenici, které kombinuje moderní domov pro seniory se zvláštním režimem, byty pro seniory, služby pro občany a dětskou skupinu v jednom propojeném areálu.
Stárnutí populace bude významným trendem, který bude formovat realitní trh v následujících dekádách. „Senior housing“ představuje jednu z nejzajímavějších investičních příležitostí nabízející kombinaci stabilní poptávky, nadprůměrných výnosů a možnosti vytvářet produkty s reálným společenským přínosem.
